Границы земельного участка: как точно узнать и что учитывать в сделке с недвижимостью
Когда вы покупаете земельный участок, вам важно знать, что вы приобретаете, в каких точно границах этот объект находится. Это важно понимать и в случае, когда вы уже этот объект купили и планируете что-то на нем строить. Это значимо по следующим причинам:
1. Чтобы понимать точные пределы ваших владений.
2. Именно от юридических границ участка мы отсчитываем необходимые отступы, в том числе для строительства. Если у нас не будут соблюдены минимальные отступы, строения попадут под риск сноса.
3. Зная точные пределы участка, мы ставим забор. Его желательно сооружать либо четко по границам, либо с небольшим отступом внутрь, чтобы не было рисков его демонтажа властями.
4. Мы будем ясно понимать, не нарушил ли наш сосед или сосед продавца границы.
Как видим, этот вопрос важен и при приобретении недвижимости, и при строительстве. Каким образом узнать точные рубежи земельного участка?
Мы запрашиваем через Госуслуги выписку из ЕГРН об объекте (не о правах на недвижимость). В последнем разделе мы смотрим поворотные геодезические точки. Именно по ним определяются искомые границы. Если участок у вас прямоугольный или квадратный, таких точек будет четыре. При более сложных фигурах их, разумеется, больше, например, семь.
Как мы по этим точкам можем определить рубежи? Мы звоним любому кадастровому инженеру и просим его приехать на участок для того, чтобы поставить колышки. Если это еще не наш участок, мы должны согласовать вопрос с продавцом, потому что тот вправе не пустить нас на свою землю. Услуга кадастрового инженера в среднем стоит 6000 рублей. Если вам озвучивают больше, то поищите другого специалиста.
Землемер ставит колышки по точкам, и все становится понятно. Колья рекомендуется брать с собой, а не пользоваться подручными палками. Найдите какие-нибудь арматурины и забейте их основательно, чтобы никто не смог с легкостью вытащить. Как кадастровик определяет, где конкретно эти точки находятся? Он берет с собой специальный геодезический прибор, позволяющий это делать.
В выписке из ЕГРН может не оказаться поворотных точек. Это означает, что участок на данный момент к Росреестру не привязан физически. Недвижимость существует как таковая, но она никак не выделена, нет четких границ, синхронизированных с Росреестром. В этом случае юристы не рекомендуют приобретать такой участок. Сначала пусть продавец сделает межевой план, внесет эти точки в ЕГРН, а только потом можете покупать. Иначе вы берете кота в мешке. Специалисты по каким-то историческим документам могут выяснить, что границы совсем другие.
Продавец, заинтересованный в продаже недвижимости, согласится обратиться к кадастровику и получить межевой план. Далее вы запрашиваете обновленную выписку из реестра и смотрите, все ли в порядке. Может так случиться, что в Росреестре задержка и в свежей выписке геодезические точки не отображаются. Это, конечно, не очень хорошо, но если вам продавец представит свою выписку, которую ему дали после госрегистрации, то это уже кое-что. С таким документом уже можно приобретать землю.
Если продавец говорит, что не будет заморачиваться с официальным утверждением геодезических точек, поскольку не знает, купите вы у него участок или нет, предложите ему заключить предварительный договор. Можно даже с задатком. По этому соглашению вы возьмете на себя обязательство заключить основной договор при условии, что нынешний владелец внесет поворотные точки в Росреестр. Возможно, некоторые расходы на кадастрового инженера вы возьмете на себя, но это уже детали. Покупать же участок без четкого межевания опасно!